Che cosa devo fare per costruire una nuova casa?

Per prima cosa bisogna verificare la fattibilità dell’intervento ovvero rispondere a queste due domande:

Il terreno è edificabile?
Esistono particolari limitazione o vincoli su tale terreno, che possano condizionare la progettazione di un edificio sullo stesso?

Per far questo si deve consultare presso l’Ufficio Tecnico del Comune la seguente documentazione:

Piano Regolatore Generale, composto essenzialmente da:

una cartografia (disegno urbanistico)
norme di attuazione (le regole del disegno urbanistico)

Disponibile on-line al link: http://www.areatecnicapassignano.it:8080/typo3/Piano-Regolatore.11.0.html

In particolare bisogna controllare se il terreno ha delle caratteristiche tali da poter permettere una edificabilità (normalmente classificata in zona B). E nel qual caso verificare i parametri urbanistici (tipologie edilizie, particolari materiali da utilizzare, volume, superficie, altezza e distanze da strade e confini, da rispettare nella realizzazione del nuovo edificio).

Bisogna anche verificare l’esistenza di particolari vincoli da rispettare, ad esempio il vincolo paesaggistico (un particolare panorama, una particolare vista da non limitare ecc.) di norma questi comportano un Nulla Osta preventivo e vincolante della Soprintendenza competente.

Tali informazioni possono essere verificate mediante la richiesta di un documento detto “Certificato di destinazione Urbanistica” (C.D.U.), che va allegato obbligatoriamente per Legge nelle compravendite dei terreni e degli immobili in genere. Il certificato deve essere possibilmente recente, in quanto le Amministrazioni possono cambiare nel tempo le “previsioni urbanistiche” di Piano e pertanto far passare un terreno da edificabile a inedificabile e viceversa.

È consigliabile verificare anche la presenza sul luogo delle seguenti infrastrutture:

Acquedotto
Fognatura
Linea elettrica
Telefonica

Accertate questa particolarità si può pensare di passare alla fase progettuale e consultare un tecnico “abilitato” alla progettazione.

Da ricordare che il rilascio del permesso di costruire normalmente non è gratuito, ma bisogna pagare alcune somme;

Marche da bollo;
Diritti di segreteria (variano da comune a comune, pertanto vanno richiesti tali importi) vedi: http://www.areatecnicapassignano.it:8080/typo3/Diritti-di-segreteria.56.0.html
Oneri concessori “Bucalossi” normalmente pari ad una somma valutabile dal 3 al 5% del costo di costruzione del fabbricato;

Vedi calcolo della Bucalossi al link: http://www.areatecnicapassignano.it:8080/typo3/Calcolo-della-Bucaloss.53.0.html

Che cosa devo fare per ristrutturare e/o ampliare una casa esistente?

Per prima cosa bisogna verificare la regolarità dell’edificio esistente ovvero:

Con quali autorizzazioni è stato realizzato il fabbricato?
Il fabbricato è conforme (“uguale”) all’ultimo progetto approvato?
Il fabbricato può essere ampliato?

Quindi reperita la documentazione relativa alla realizzazione del fabbricato, (eventualmente una copia è depositata presso l'Ufficio Tecnico) verificare anche on-line i permessi emessi dal 1° gennaio 2000 al seguente link http://www.areatecnicapassignano.it:8080/typo3/Permessi.7.0.html poi si deve consultare sul sito o presso l’Ente la seguente documentazione:

Piano Regolatore Generale, composto essenzialmente da:

una cartografia (disegno urbanistico)
norme di attuazione (le regole del disegno urbanistico)

Disponibile on-line al link: http://www.areatecnicapassignano.it:8080/typo3/Piano-Regolatore.11.0.html

In particolare bisogna controllare se il fabbricato è posto in un terreno con delle caratteristiche tali da poter permettere un’ulteriore edificabilità residuale. E nel qual caso verificare i parametri urbanistici (tipologie edilizie, particolari materiali da utilizzare, volume, superficie, altezza e distanze da strade e confini, da rispettare nella realizzazione della nuova parte dell’edificio).

Accertate questa particolarità si può pensare di passare alla fase progettuale e consultare un tecnico “abilitato” alla progettazione.

Da ricordare che il rilascio del permesso di costruire normalmente non è gratuito, ma bisogna pagare alcune somme relativamente a;

Marche da bollo;
Diritti di segreteria (variano da comune a comune, pertanto vanno richiesti tali importi) vedi; www.areatecnicapassignano.it/typo3/Diritti-di-segreteria.56.0.html
Oneri concessori “Bucalossi” normalmente pari ad una somma valutabile al 5% del costo dell’intervento sul fabbricato;

Vedi calcolo Bucalossi al link: www.areatecnicapassignano.it/typo3/Calcolo-della-Bucaloss.53.0.html

Iter procedurale pratica edilizia

Quanto costa fare una casa?

Le attività edilizie per la realizzazione di una casa si possono dividere in alcune macrovoci:

Spese tecniche
Spesa per l’acquisto del terreno
Spese di costruzione
Spese relative a diritti e/o oneri di legge

Esludendo la voce relativa all’acquisto del terreno che per una miriade di motivi è estremamente variabile da zona a zona spesso anche nello stesso Comune, possiamo valutare una ripartizione delle spese parametrizzando il costo di un metroquadrato di costruzione, questo nella sua valutazione non distingue le varie parti della casa, ma è riferita ad ogni tipologia di locale (abitazione, interrati, garage, portici) e pertanto giusto ipotizzare circa ± 10% di imprevisti.

Dall’analisi dei prezzi di mercato si può fissare il prezzo di costruzione a 1100 €/mq. ± 10%

Una ripartizione abbastanza reale dei costi può essere così espletata:

Quali sono gli interventi che non necessitano di autorizzazione?

Nella Regione Umbria tali interventi sono regolati dalla Legge Regionale 1/2004, in particolare all’articolo 7 della stessa sono elencate le attività che non necessitano di nessuna autorizzazione:

Manutenzione ordinaria
Eliminazione di barriere architettoniche (purchè non interessanti edifici vincolati, quali immobili storici o edifici “tipici” verificare l’elenco pubblicato sul sito dell’areatecnica al seguente link http://www.areatecnicapassignano.it:8080/typo3/Carta-censimento-edifi.158.0.html) ed non interessanti parti strutturali dell’edificio (muri portanti, volte, colonne, travi, pilastri, ecc.)
Opere temporanee per attività di ricerca nel sottolsuolo (analisi geognostiche) ad esclusione di pozzi e/o cisterne per l’utilizzo dell’acqua.
Opere pertinenziali, relativi alla realizzazione di impianti tecnologici e di arredo, non qualificate come nuova costruzione.
Opere interne negli appartamenti sempre se non interessanti parti strutturali dell’edificio (muri portanti, volte, colonne, travi, pilastri, ecc.)
Movimenti di terreno legati alle attività agricole.
Operazioni agro silvo-pastorali.
Serre mobili e tunnel stagionali (privi di fondazioni di qualsiasi tipo) legati all'auso agricolo.
Manutenzione straordinaria sempre se non interessanti parti strutturali dell’edificio (muri portanti, volte, colonne, travi, pilastri, ecc.) e non comportanti aumento di superficie e/o volume.
Opere temporanee per esigenze obiettive e contingenti (durata max 90 giorni)

L’ufficio raccomanda comunque la presentazione di una comunicazione di inizio lavori, per gli eventuali accertamenti di rito (ove fossero richiesti)

Per questo intervento invece necessita la comunicazione obbligatoria con allegata una relazione di un tecnico abilitato:

Cambi d’uso fino al massimo del 30% della Superficie utile dell’unità abitativa

ATTENZIONE:

Tali interventi, anche se liberi, ove fossero realizzati all'esterno in zona vincolata debbono ottenere il Nulla Osta obbligatorio e vincolante della Sopirintendenza (vedi Parere Paesaggistico)
Tali opere sono comunque sottoposte alla normativa vigente in materia di sicurezza dei cantieri è pertanto quindi fare una attenta analisi delle attività libere svolte contemporaneamente.

Si prega consultare comunque il Regolamento edilizio vigente che descrive in maniera chiara tutte le attività di cui sopra (reperibile al seguente link http://www.areatecnicapassignano.it:8080/typo3/Regolamento-edilizio.71.0.html)

Per tutti questi interventi non c’è da pagare nessun diritto.